En el primer cuatrimestre de 2025 la cantidad de créditos hipotecarios superó al total otorgado en 2024 1k3d69

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El primer cuatrimestre de 2025 marcó un punto de inflexión en el sistema de financiamiento para vivienda en Argentina. Entre enero y abril, los bancos desembolsaron u$s895 millones en créditos hipotecarios, expresados en dólares constantes ajustados por inflación. Este monto no sólo superó los u$s825 registrados en todo 2024, sino que duplicó lo otorgado en el período 2020–2023, cuando la suma total alcanzó apenas 430 millones de dólares. Así lo confirmó un trabajo realizado por la Fundación Tejido Urbano.

El contexto económico permitió esta recuperación. La baja sostenida de la inflación, una mayor estabilidad en el mercado cambiario y la eliminación de restricciones para el a divisas generaron condiciones favorables para el relanzamiento del crédito. Desde marzo de 2024, el dólar oficial reemplazó al dólar MEP como referencia para las operaciones, lo que redujo el costo efectivo en torno al 10%.

Esta nueva etapa dio lugar al regreso de líneas de crédito actualizadas por UVA, similares a las utilizadas entre 2017 y 2018. A pesar de que los niveles actuales representan apenas el 30% del pico de 2018 —cuando se habían desembolsado más de 3.100 millones de dólares en el primer cuatrimestre—, la tendencia de crecimiento se consolida. Desde la reactivación de los préstamos, en marzo de 2024, se entregaron unos 23.000 créditos, una cifra sólo superada en el bienio 2017–2018.

Concentración geográfica y perfil de los tomadores

Según Fernando Álvarez de Celis, director ejecutivo de la Fundación Tejido Urbano, más del 50% de los créditos se otorgaron en la ciudad de Buenos Aires. Le siguen, en orden de importancia, las provincias de Córdoba, Santa Fe y Mendoza, junto con varios partidos del Área Metropolitana de Buenos Aires. “La mayoría de los solicitantes tiene entre 30 y 45 años, y reside en centros urbanos con mayor dinamismo económico”, explicó.

El mercado actual todavía no logró incluir a sectores de menores ingresos. “El 85% de los beneficiarios está en relación de dependencia o cuenta con una cuenta sueldo. El sistema aún no expandió el crédito hacia los niveles inferiores de la pirámide”, sostuvo Álvarez de Celis.

La mayoría de los préstamos se destina a la compra de vivienda permanente. “Son operaciones orientadas a primera vivienda o ampliación, no a inversión”, agregó.

El crédito promedio ronda los u$S70.000. Según el ejecutivo, ese monto permite acceder a viviendas usadas con valores aproximados de 100.000 dólares. El mercado de unidades nuevas todavía no muestra dinamismo, debido a los plazos requeridos para que las propiedades se vuelvan aptas para crédito. “La totalidad del financiamiento actual va a viviendas construidas y, en su mayoría, usadas”, detalló.

En cuanto al desempeño bancario, tres entidades concentran la mayor parte de la cartera. “El Banco Nación lidera por volumen, seguido por el Banco Galicia y el Banco Ciudad. También participan activamente el Banco de Córdoba, el Banco de Santa Fe y el Banco Municipal de Rosario, aunque con operaciones más localizadas”, indicó Álvarez de Celis.

Condiciones financieras y riesgos a futuro

Las tasas de interés varían según cada institución. El Banco Nación y el Banco de Rosario ofrecen las más bajas del mercado, en torno al 4,5% más UVA. El resto de los bancos oscila entre el 7% y el 9% más UVA, con diferencias que responden a la estrategia de posicionamiento de cada entidad.

Pese al crecimiento, persisten riesgos estructurales. La volatilidad del tipo de cambio, el comportamiento de la inflación y posibles subas en las tasas de interés podrían limitar la expansión del crédito. “Algunos bancos ya detectaron una menor demanda y ajustaron tasas. Sin embargo, la demanda acumulada sigue siendo alta y mantiene los volúmenes en niveles significativos”, explicó Álvarez de Celis.

Otro factor a considerar es el precio de las propiedades. Aumentos sostenidos podrían alterar la relación entre ingresos y cuotas, dificultando el a nuevas familias. “Por ahora, los incrementos fueron moderados y puntuales, pero un alza generalizada podría descompensar la ecuación de ”, señaló.

La sostenibilidad del crecimiento dependerá también del sistema financiero. La necesidad de mantener niveles adecuados de fondeo y ampliar el alcance de los préstamos hacia nuevos segmentos figura entre los desafíos centrales para los próximos meses.

Crédito para vivienda propia y de sectores formales

Federico González Rouco, economista de la consultora Empiria, coincidió en que el nuevo ciclo hipotecario se orienta casi exclusivamente a la adquisición de vivienda propia. “El crédito vuelve como respuesta a una demanda insatisfecha durante años. El perfil actual es el mismo que durante 2017 y 2018: jóvenes, con empleo formal, en busca de su primera propiedad”, explicó.

Vanesa Ibarra, de Salguero Propiedades, agregó que el repunte se apoya en una percepción positiva sobre el futuro económico. “La estabilización de variables clave incentivó a muchas familias a volver a proyectar la compra de una vivienda. La salida del cepo fue determinante. Al reducir el tipo de cambio de referencia, bajó el costo de ingreso al sistema”, sostuvo.

Ambos señalaron que la mayoría de los bancos que operan con líneas UVA mantuvo condiciones atractivas hasta abril. González Rouco destacó que “el Banco Nación todavía ofrece tasas por debajo del 5% más UVA, lo que representa una oportunidad en comparación con otras opciones de financiamiento”.

Sobre la evolución de los precios, Ibarra remarcó que los movimientos fueron limitados. “No hubo una suba generalizada. Algunos segmentos aumentaron, pero todavía existe una buena disponibilidad de propiedades en valores accesibles para quienes pueden calificar”, precisó.

Ambos coincidieron en que abril representó un mes clave. “Fue uno de los mejores en términos de volumen y aprobaciones. Si bien se notan ajustes en algunas entidades, la gran demanda pendiente sigue traccionando el mercado”, señaló González Rouco.

Qué tener en cuenta

• Además del anticipo inicial, el comprador deberá prever entre un 5% y 7% adicional para cubrir todos los gastos de la operación, incluida la comisión inmobiliaria y los costos notariales.
• También se incluyen seguros de vida e incendio que protegen la inversión del banco y del comprador.

En promedio, desde la selección de la propiedad hasta la toma de posesión, el proceso completo puede extenderse hasta 90 días.

Los bancos prestan entre el 75% y 80% del valor de la vivienda en la mayoría de los casos, la propiedad también debe cumplir con requisitos legales y no presentar restricciones como embargos, ya que el inmueble servirá como garantía hipotecaria.